新型コロナウィルス影響下でのテナントの賃料(下)~オーナー側の対応

1 新型コロナウィルス蔓延の中で、オーナー側としては、テナントから賃料の猶予や減額の要請を受けることが多くなっています。
 「新型コロナ影響下でのテナントの賃料(上)~テナント側から」に続いて、今回の記事ではオーナー側の対応を解説します。

2 猶予や減額の申し入れを受けたオーナー側の対応
①  オーナー側の対応は、「(上)テナント側から」で説明したことの裏返しになります。
 テナント側からの話の中で説明したとおりで、やはり、オーナーとテナントが共に「痛み分け」をして、この難局を乗り切った後も良好な関係で賃貸借を継続することで、結果として、オーナーとして所有不動産から得られる利益を最大化するという考えで臨むことになります。
 もちろん、まずはテナントに本当に賃料を猶予・減額する理由があるのかを確認することが出発点です。明らかに分かる場合は別として、具体的に売上げなど収支の状況がどのようになっているのか資料(数字)で示してもらい確認することから始めます。
 また、テナント側が各種助成制度を利用することによって契約通りの賃料を支払うことはできないのか、も確認するべきです。
 確認したうえでもやはりどうしてもテナント側にとってこれまでどおりの賃料を支払い続けることが困難である、と分かった場合には、オーナーとしても猶予や減額を検討する必要が生じます。

②  ここでもまず「賃貸借契約書の確認」
 やはり、これは基本です。
 内容はテナント側(上)で述べたとおりです。
 そもそも中途解約ができる契約になっているのか?賃料額・敷金額は?賃料改定条項は?という基本的な条件を確認します。
 そして、テナント側が交渉を打ち切って退去を申し出た場合や破綻してしまった場合にどうなるのか?は最悪のシナリオですが、この場合の経済的損失(失う賃料は?新たな募集のための期間、費用は?)を具体的に計算します。予測ですから概算で構いません。
 この損失と比べたときに、どの程度の猶予や減額は許容できるのか、を考えていくことになります。

③  各種支援策を検討
 「どの程度の猶予や減額は許容できるか」ということを考えるとき、新型コロナウィルス対策として、国や自治体が打ち出している支援策を活用することを考えます。
 4月17日に国交省が公表した文書「新型コロナウィルス感染症に係る対応について(補足その2)」では、
   ⅰ テナントが賃料を減免した場合に税務上損金算入できること   
   ⅱ オーナーの収入が一定以上減少した場合の国税・地方税・社会保険料の猶予
   ⅲ 物件からの収入が減少した場合の固定資産税の減免
   ⅳ オーナーもセーフティネット保証(信用保証協会)の対象となること
  が示されています。
 このⅰⅲについては税理士にも確認の上、賃料減額の収入減少を、税金の面でどれくらい緩和できるかを計算に入れて試算します。
 そうしたうえで、オーナーとして許容できるラインを見いだし交渉に臨むことになります。

④  書面(「覚書」など)の締結
 交渉の結果、賃料の猶予または減額が決まれば、その内容を「覚書」などの書面にします。
これは上記③の各種支援を受けるためにも必要ですし、オーナーにとっては、ここでの猶予・減額は、新型コロナウィルス対応の「特別の時期」に限ったテナント支援の対応であることを書面で明確にしなければなりません。

3 まとめ
 以上、今回はオーナー側の対応について解説しました。
もちろん、賃料が予定通りの期限に当初の金額で入らないことはオーナーにとって痛いことです。
ただ、新型コロナウィルス影響下での事態は世界規模で長期にわたる経済活動の抑制ですので、情勢に合わせて対応する必要があります。
オーナーとして、中長期的な利益を考えて、現在の交渉の中で許容できるラインを見極めて対応することが重要です。
(上)(下)を通じて、テナントの賃料問題について解説しました。
 実際の交渉の局面では、誰しも少しでも良い条件をと思いますし駆け引きも生じますが、その中でもやはり、テナント側とオーナー側が「共に難局を乗り切る」姿勢で交渉をすることがどちらにとっても最大の利益を生むと私は考えます。
 もしも、具体的な場面でお困りのこと、迷われることがあれば遠慮なくご相談ください。契約条件の整理、方針を考えること、交渉、書面の作成など、必要なサポートをさせていただくことができます。
 この難局の中でもテナントとオーナーとが良好な関係を保ち互いのビジネスを維持し、いずれ再興、発展していけるよう、私たち弁護士は、事案とのかかわり、情報発信を通じて力を尽くしていく所存です。

(弁護士 村上 英樹)